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設計階段的成本管理手段

來源:GRANDY港擎工程顧問        編輯:lsy631994092    2020-04-28 08:51:06     加入收藏

設計階段的成本管理手段,可提高設計階段的成本意識,提供在設計階段進行成本管理的基本手段。在各階段設計和單項設計中,都應持續地開展方案優化工作,比較不同設計方案的所帶來品質、效果、成本、效益等方面的差異,兼顧長期利益和短期利益的平衡。

  1.目的

  提高設計階段的成本意識,提供在設計階段進行成本管理的基本手段。

  2.范圍

  概念設計、實施方案設計、施工圖設計三個階段;建筑、結構、安裝、景觀、室內設計五個專業。

  3.原則:

  3.1.以客戶價值為核心: 在設計階段應選擇客戶認可價值與支付代價最大差值的方案與部品,不宜單純追求效果,也不宜片面追求低成本。公司可結合成本收益等綜合情況,選擇應用一定的新產品、新技術,但從中長期看不降低選擇常規產品和技術時的項目利潤率,在應用新產品、新技術的同時,應作好市場培育和客戶引導工作,增加品牌價值并盡早讓客戶認同。

  3.2.方案優化: 在各階段設計和單項設計中,都應持續地開展方案優化工作,比較不同設計方案的所帶來品質、效果、成本、效益等方面的差異,同時還要考慮物業維護成本、客戶使用成本,從中選擇最優設計方案,兼顧長期利益和短期利益的平衡。

  3.3.動態測算、及時反饋: 成本管理部門在概念設計、實施方案設計、施工圖設計等決策過程中,都應全面測算項目成本,及時計算出單位可售面積成本等指標,并聯合財務部門測算項目效益水平,提供給設計部門和公司決策層調整設計,使之滿足公司的經營要求作為最后設計決策的必備資料。

  3.4.取得設計單位配合: 公司應作好與設計單位溝通工作,著力取得設計單位在成本控制方面給予最好的配合,并在設計合同中,將需要設計單位給予的工作配合事項和技術經濟指標要求,清晰、明確地表述在設計合同中,可設置一定的履約獎懲措施。

  4.組織與分工

  4.1.集團成本部、規劃設計部、工程管理部負責本指引的編寫、修訂、解釋和培訓。

  4.2.項目一經確定,進入設計階段后,分公司設計部應牽頭設立一非常設性組織——項目設計工作小組。小組成員應覆蓋設計、成本、工程、物業四個職能部門,并必須包括建筑、結構、安裝、景觀、室內設計等各個專業,公司設計部項目負責人組織工作的開展。

  4.3.小組可根據自身能力,外聘專家,協同做好設計階段的成本管理工作。

  4.4.在各設計階段的重要節點工作中,項目設計工作小組應組織專題研討會,并與設計院保持良好和緊密的溝通,深入廣泛地討論和比較各方案的經濟性。成本部應及時提供方案比較需要的成本分析,綜合效果與經濟性、以及各專業的要求選擇最優秀的方案。

  4.5.各階段設計完成后,成本部提供包括成本測算在內的成本資料,方案論證應結合成本因素進行綜合評價。

  5.概念設計階段

  5.1.本階段工作的基礎是在投資分析階段營銷、設計、成本共同完成的《項目定位分析報告》、《項目可行性研究報告》,定位需要調整時仍需以上三個專業共同討論。

  5.2.公司于設計工作開展之前,應按項目總體經營要求和市場定位,確定項目的成本控制目標。一般情況下,項目可行性研究及定位報告中確定的成本估算應作為確定設計階段成本控制目標的主要參考。

  5.3.本階段的設計任務書中,除應包含“項目概況及用地分析”等設計專業的要求外;對于成本,應根據項目的地理位置、自然景觀、配套情況等自身特點,以及項目定位時確定的擬建產品類型及風格,結合預期售價,給出一個相對寬松的成本區間范圍,對概念設計單位進行交底。

  5.4.在多個概念設計間進行選擇時,除關注交通、功能分區、景觀分析等方面以外,成本方面應重點考慮以下幾個方面:

  u建筑主體應避開原水塘等軟地基所在位置;

  u±0.00的標高、道路環境標高、基礎埋深等引起土方挖填總方量最小;

  u水泵房、配電房、煤氣調壓站、控制中心等配套設施的位置能使得各種管線的鋪設長度最短。

  5.5.對方案調整引起的下列變化應重點關注:

  u商業面積調整;

  u地下室及人防面積調整;

  u停車比例及方式的調整(停車率提高;“架空停車、地下車庫等非路面”停

  u車的比例);

  u基礎形式的調整;

  u設備配套方案的調整;

  u以及場地平衡基礎處理等內容的增加等等。

  5.6.方案調整引起的建筑覆蓋率、計容積率面積、不計容積率面積等發生變化時,各項具體的成本費用的變化是不一致的,部分科目的費用等比例變化、部分科目不嚴格按照比例改變,部分費用甚至不變。即不同方案進行成本收益比較時,應準確反應其實際變化情況。

  5.7.因各產品的利潤率不同,在測算項目總利潤時,往往會調整各產品類型的比例。在測算地價、配套設施、環境等費用時,應綜合考慮各產品的實際受益,在按占地面積、建筑面積、可售面積等分攤標準中選擇最切合實際的分攤方法,準確反應各產品類型的成本和收益情況,為產品比例的調整指引正確的方向。

  5.8.概念設計階段需要特別注意不可售的建筑面積(會所、管理用房、設備用房、不可分攤的走廊),在滿足項目配套需要的前提下,要與項目的定位相適應,同時兼顧長期的使用和經營管理的成本。

  5.9.人防地下室造價較高,某些城市可以在自行建造或繳納人防異地建設費中選擇,本階段應對兩種方案分別測算,選擇較為經濟的方案。

  5.10.進行實施方案的成本測算時,應檢查設計有沒有考慮物業管理模式、以往的特殊要求,避免后期修改。

  5.11.測算時要注意不計建筑面積的實體(不足2.2米的設備層、不利用的吊腳架空層等)對成本的影響,防止遺漏。

  5.12.不同階段的成本測算發生變化時,成本人員應對變化情況和原因作分析,并向設計、營銷提供改進建議。

  5.13.本階段應對建筑平面、戶型結構、主要設備、停車方式等的可行性及經濟性進行預研究,避免實施方案設計階段調整幅度過大。

  6. 施方案設計階段

  本階段重點關注:建筑平面、基礎類型、結構形式、結構布置、建筑裝飾標準、停車方式及比率、小區供配電方式、主要設備選型。

  6.1.建筑專業

  6.1.1.確定建筑方案時,要盡可能從結構設計方面考慮建造成本,盡可能減小建筑專業的不合理布置帶來的結構設計成本的增加。同時兼顧結構類型的選擇,分別評估平面、豎向等各方向的復雜程度,不選擇不規則或非常不規則的建筑方案。

  6.1.2.單體及戶型設計時,應尋求效果與成本的平衡,除商業與公建外,不宜選擇體型過分復雜的單體;單體周長與面積的比例系數無特殊要求時應選擇適中,在體現一定超前意識的同時,不至于同市場上的常規選擇差異懸殊,符合產品的定位。

  6.1.3.在門窗的設計中,在必須滿足通風及采光要求的同時,應注意選擇合適的窗地比(外墻門窗面積與建筑面積比)。鋁合金或塑鋼門窗除風格要求外,分格不宜過小,以降低型材的用量。

  6.1.4.在選擇停車方式時,必須滿足規劃的要求,若規劃只要求停車位的數量,各停車方式的優勢與劣勢一般如下所述:

  u地面露天停車:造價最低,業主使用較為方便。但不可銷售,除月租金可補貼物業管理外,開發商沒有收益;且對于景觀的影響較大。

  u建筑物一層架空停車:多數城市可以頒發產權證,允許銷售或長租;結構可以利用上部住宅的柱網,若無環境的要求,對圍護結構要求也不高,故造價屬中間水平。但因上部住宅的柱網不規則,平均每個車位的面積往往較大;對環境亦有輕微的影響。

  u建筑物下的地下停車庫:多數城市可以頒發產權證,允許銷售或長租。造價較高,且因上部住宅的柱網不規則,平均每個車位的面積往往較大,但因可以利用建筑的基礎,實際增加的成本較空地下的停車庫反而要低,多數情況下可以通過銷售收回成本。地下室兼作地下車庫的經濟柱凈距建議為:

停車類型 小轎車(標準車型尺寸為長×寬×高=4.90m×1.80m×1.60m)
兩柱間停車數 1 2 3 4
建議柱凈距 2.4 4.7 7.0 9.3

  u平戰結合的人防地下室停車庫:多數城市不頒發產權證,不可銷售,但對于是否可以長租各城市規定不一,可以長租的往往還需與人防管理單位分成;和平時期一般可以用月租的方式補貼物業管理費用。人防地下室兼作停車庫的成本非常高,即便可以長租往往也無法收回成本,故該種停車方式除硬性要求外,一般不主動選擇。

  u半地下停車:往往用于坡地或山地建筑,其成本與收益情況介于一層架空停車與地下室停車之間。

  6.1.5.材料部品的選擇必須滿足集團工程或設計部確定的通用標準,另外還要與所建產品的定位與售價相適應,在此基礎上尚有選擇余地時,可以運用價值工程進行計算,選擇最合適的材料部品。

  6.1.6.材料部品的選擇應考慮當地市場的供求狀況,盡可能利用當地的優勢資源,減少選用差異不大但需從外地購買的材料部品。

  6.1.7.地面、樓面、屋面以及墻面等建筑做法應遵循技術合理,實用經濟的原則。

  6.1.8.方案比較進行成本測算時,應注意容易忽略的露臺、不算面積的架空層、假復式、騎樓等引起的成本增加;有計算退臺的建筑的占地面積和屋面面積時,應注意與普通建筑的區別。

  6.1.9.規劃設計方案確定之后,成本部應即根據方案做出細致的成本測算,并分析與可行性研究階段成本估算的差異,反饋給公司設計部和公司管理層。

  6.2.結構專業

  6.2.1.鋼筋和混凝土成本占主體建筑成本的較大比重,單方鋼筋含量和單方混凝土含量應作為結構設計控制、審查重點,并于同類建筑進行比較分析。

  6.2.2.設計工作小組應與設計院設計師就各結構參數作深入探討與交流,力求得到安全、最經濟的結構參數。其中重點審查以下內容:結構計算時輸入的荷載值、結構計算參數、結構計算結果、結構構件的幾何尺寸及配筋率。

  6.2.3.一般情況,各基礎類型的成本按以下順序遞增:天然淺地基基礎、復合地基淺基礎(有時采用強夯擠密砂樁等處理方式代替)、筏板、預應力管樁、人工挖孔樁(逐漸受限制)、灌注樁;相鄰的兩種在具體的設計方案中成本有時會顛倒,最準確的方法是請設計院初步估算進行設計,再測算其準確造價。

  6.2.4.結構形式的成本遞增順序一般是:矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻;住宅一般較少采用框架筒體結構。同樣,相鄰的兩種在具體的設計方案中成本有時會顛倒。

  6.2.5.采用框架結構和框剪結構時,建筑與結構專業應互相進行反復修正,在對戶型進行少許修改能夠在結構上有較大節省的方案應積極采用,避免建筑定型后再進行結構設計的被動局面。

  6.2.6.異型柱框架與矩形柱框架和比較,結構造價一般會高出10-20%,同時矩形柱的使用可能會對建筑使用功能造成一定影響,建議異形柱和矩形柱綜合考慮。

  6.2.7.柱、梁截面尺寸直接影響結構的混凝土和鋼筋含量,也對建筑使用功能有一定影響,項目設計工作小組需著重考慮。

  6.2.8.上述三個重要節點工作確定時的成本工作,一種方法是根據初設進行計算,另外也可邀請外部專家進行成本比較的定性分析,選擇合適的方案。

  6.3.安裝專業

  6.3.1.給水管、排水管、導線的種類選擇:應符合行業的發展方向,保證一定時間內不會被淘汰。

  6.3.2.給水管、排水管、導線的規格選擇:滿足使用要求有一定的富余量。

  6.3.3.給排水、電氣設備、智能化設備的選擇:首先應充分調查市場,了解各種品牌的聲譽及供應狀況;其次在滿足使用要求的前提下,性價比較高,且兼顧長期使用成本。

  6.3.4.對于分期建設的大型小區的總配電房、分配電房及水泵房的方案設計時,應提前做到合理規劃,全面考慮。

  6.3.5.提交設計院的住宅套內的設計負荷指標、回路數量應合理考慮,對于項目應急負荷的指標應準確提供,以便進行發電機型號、功率的合理選擇。

  7.施工圖設計階段

  7.1.建筑專業

  7.1.1.設計人員應根據規劃設計階段的成果,撰寫施工圖設計招標文件和設計合同,制訂“項目設計任務書”。負責跟蹤控制目標技術經濟指標;負責保證圖紙及時到位和質量;組織圖紙會審、設計交底等工作。

  7.1.2.項目設計工作小組中的成本人員應協助設計人員確定設計合同的經濟條款、技術經濟指標要求。在設計過程中,須及時提供設計優化需要的各項目成本數據。

  7.1.3.主體的外立面及公共部位的二次裝修費用易被忽略或控制不嚴,設計與成本應提前在施工圖設計時預測、確定其費用控制目標。

  7.1.4.廚衛有裝修時,固定櫥柜、鏡面覆蓋處可以不滿鋪墻磚(或地磚)。

  7.2.結構專業

  7.2.1.若結構布置已確定,本階段成本工作的重點在于設計過程中對計算書進行復核,核查配筋率,并在正式出圖之前進行細致的審圖工作。

  7.2.2.設計前應根據規劃方案設計的成果,結合集團成本數據庫中已建類似建筑,提出鋼筋、混凝土的限額指標:并在施工圖設計開始前在《設計指導書》中列明;可在合同中約定,在最終成果達到要求后,給予一定的獎勵,懲罰條款需謹慎采用。

  7.2.3.應要求設計院或結構工程師完成結構結算后提供包括結構設計計算書、各層結構平面布置圖、各層墻梁柱板的配筋量簡圖、柱底內力圖在內的相關資料,并就計算書中的內容與設計師交涉、探討;

  7.2.4.具體結構計算及設計的細節中,以下手段可供參考:

  u地基承載力的確定:勘察單位提供持力層地基承載力數據后,與相近類似地塊的數據進行比較,在保證安全的前提下,與設計院一道同勘察單位溝通,保證提供的地基承載力數據不偏于保守。

  u地下水壓(浮)力是確定地下室底板與外墻厚度的主要因素。設計部、成本部負責爭取勘察單位提供的地下水壓(浮)力數據準確,無夸大。

  u明確各層使用功能,可以得出較為準確的設計使用荷載,有利于結構設計。豎向墻體荷載按已明確的材料計算,并注意扣除窗和門洞的面積。

  u在滿足規范最小埋深及建筑功能的前提下,盡量減小地下室的高度和埋深。

  u裙樓、地下室剪力墻與上部塔樓剪力墻及其洞口應盡量保持上下對齊。

  u剪力墻體厚度在滿足結構要求的前提下,在當地施工工藝的能力范圍內應盡量取接近規范要求的最小厚度,墻非計算要求時一般采用構造配筋。

  u高層建筑中,柱墻等豎向構件砼等級與梁板砼等級宜按受力要求分別采用,不得將梁板砼等級為求施工方便而刻意提高。

  u梁板體系及簡支構件的跨高比選擇要經濟;梁、柱截面尺寸都可按初估的荷載先行估算,并結合工程師自己的經驗確定,再進行細致核算。柱在滿足規范軸壓比限值的情況下,宜減小截面尺寸,柱截面尺寸以軸壓比和構造配筋為衡量標準。梁筋按計算配置即可,尤其是梁端面筋不應人為放大。

  u主、次梁的負筋全部拉通的數量滿足規范要求即可,不得全部直通。

  u除地下室底板、屋面、剪力墻板及特殊要求部位外,其他各板式構件一般不宜采用雙層雙向配筋,其上部負筋在跨中應考慮斷開;

  u滿足使用功能前提下,優先采用《規范》規定的最小板厚,但要驗算變形和裂縫。條件許可時(板跨在經濟范圍內),應盡量少設梁,尤其是廚衛降板處不宜多設小梁(可采取折板或建筑墊層的做法),去掉小梁后板仍為構造配筋。不要因預埋或其他局部性的構造要求全面加大板厚。

  7.3.給排水專業

  7.3.1.室內管線敷設,滿足管線敷設長度最短。

  7.3.2.外立面的雨水管、空調凝結水管除了在建施圖中反映外,還需在水施圖中表示,便于施工??照{凝結水管可考慮盡量合并到雨水管,以節約管材、改善立面。立管的布置應綜合考慮建筑使用功能,避免影響門窗的開啟。

  7.3.3.避免雨污水管穿越斜屋面,并詳細標注安裝高度。禁止雨污水管穿越客廳及臥室,禁止雨水直接排放到露臺。

  7.3.4.對于底層花園、頂層為假復式或斜層面有單獨水電要求時,應單獨繪制水電施工圖;避免用標準層代替,而在施工過程中再以變更進行糾正。

  7.3.5.給排水施工圖中各類套管的位置及規格標注不能遺漏。

  7.3.6.雨污水出戶管應結合總平排水設計,避免施工期間的大量調整。

  7.4.電氣專業

  7.4.1.電氣系統的線路設計時,應考慮各樓層共用電纜母線,到達樓層再接分枝,在具備條件的情況下,優先考慮使用預分支電纜。室內線管的敷設方案應在“沿地暗敷”、“沿墻敷設”中選擇線路較短的敷設方式。

  7.4.2.衛生間的金屬構件接地建議采用在衛生間埋設構件的方法,不從配電箱內單獨分設PE線回路。特別是給排水管采用塑料管的,在滿足規范的前提下建議不進行等電位聯結板的設計。

  7.4.3.選擇低壓斷路器,確定保護整定值,校驗低壓線路末端單相短路保護靈敏度應符合規范要求。導線電纜截面的選擇應在滿足發熱及各種校驗的條件下,取最經濟值。

  7.4.4.戶內配電箱的系統圖設計應做到在滿足規范的前提下,盡量減少漏電開關數量,建議優先采用插座回路共用一個總的帶漏電保護的斷路器的配電方式、照明回路采用單級開關,根據戶內配電箱與上級電表箱的開關配合情況選擇雙級隔離開關作為戶內配電箱的總開關。

  7.4.5.小區智能化系統中,監控系統的攝像頭、周界防越界系統的定位應做到合理考慮,在滿足功能的情況下采用盡量合理的設備數量。

  7.4.6.居家防盜報警、對講系統的方案設計,應充分了解產品性能,確定性能穩定的對講產品,了解當地相關政策,在滿足規定的情況下,盡量優先選擇安保型(對講報警一體)的對講產品。

  8.環境設計

  8.1.委托環境設計之前,應根據項目檔次、定位報告的目標成本,確定環境工程的單位成本(元/景觀m2),并向設計師進行交底,作為概念設計的依據。

  8.2.根據景觀區域的位置可把環境分為重要景觀區、組團景觀區、宅間景觀區等,設置成本分配系數,讓成本投入能在重要的區域有所側重。

  8.3.詳細的環境方案設計中,可把總的環境費用按道路及廣場、綠化、建筑小品、室外照明、室外部品及設施、圍墻等進行拆分,明確方案的成本目標。在方案完成后,再逐步核算分項費用、總費用是否超標,并反饋給設計師,再調整、再核算。

  8.4.環境設計方案的調整,多數情況下屬于面層不同做法的調整,或者是樹木種類及規格的調整,建立完善的“環境部品及材料庫”有利于環境設計的成本測算。

  8.5.景觀設計公司的景觀結構設計做法往往較為保守,項目設計工作小組應重點進行優化,同時將優化后的常用景觀結構做法提供給景觀設計公司。

  8.6.對于表觀性景觀材料,最好由設計部、成本部共同確定,保證合理的性價比。

  8.7.環境設計還需考慮長期的物業維護費用,如入口的數量、水景的選擇、草皮與喬灌木的比例。

  8.8.景觀設計應綜合考慮與各種管網的協調,避免綠化樹木根系對管網的潛在破壞,避免管井井蓋對路面的不雅影響。

  9.銷售包裝工程設計

  9.1.精裝修中設計費所占比例較高,對于設計師的選擇有四個檔次——普通設計師、國內知名設計師、港臺知名設計師、國際著名設計師。普通情況下選擇中間兩類,或選擇合作較多、配合較好的第一類設計師,高檔別墅和賣場可適當提高。

  9.2.樣板房實施前,應由設計、營銷、成本共同討論確定裝修的套數和費用總額。并按每套房的設計費、裝修工程、家俬及家電設備、飾品等幾項費用進行分拆,向設計師交底,各項費用可以互相調劑,但總額一般情況不允許超出。

  9.3.裝修工程編制預算時應考慮一定比例的設計變更費用。

  9.4.家俬家電設備、飾品根據效果的需要,由設計部與成本部(或財務)共同按貨比三家的原則進行購買。

  9.5.樣板間的飾品及家具,在風格不相沖突時,可在下一期的樣板房中重復利用。

  9.6.樣板間總費用控制方法:事前給設計師一個最高限額,由設計師自行把握效果與成本(公司設計師及領導認為效果不佳時仍然可以要求變更),完成后根據確定的合同單價對工程進行結算,不超過限額時按實結算,超過時只支付最高限額。此方法只有當設計和施工是同一公司時方可實施。

  來源:優化圈

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